Ngày 05/02/2024,
Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định
10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
4 phương pháp định giá đất
Nghị định
12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp
định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.
Cụ thể, phương
pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các
thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có
ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền
sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết
định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác
định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh
được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng
mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng
đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây
gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d
dưới đây.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập
ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân
hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần
có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý
gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thu nhập
được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ
điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập,
chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm
định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh
thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất,
khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ
xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp thặng dư
được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự
án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập
nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự
án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.
Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được thực hiện
bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ
số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
(sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá
đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường
Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã
được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc
một trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp quy
định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;
b) Tính tiền thuê đất
trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất;
c) Tính giá khởi điểm
để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường
hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết
xây dựng;
d) Xác định giá đất
của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng
giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ
đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các
tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các
trường hợp sau:
Các trường hợp quy
định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;
Tính tiền thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
đ) Tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất
liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương
pháp so sánh.
Nghị định nêu rõ: Các
thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực
hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất
Nghị định
12/2024/NĐ-CP cũng bổ sung Điều 5b về thông tin để áp dụng phương pháp định giá
đất. Theo đó, các thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp
dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá
đất bao gồm:
1) Giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính theo quyết định trúng đấu giá,
2) Giá đất đã thực
hiện thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất
đai đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3) Giá thuê đất, giá
thuê mặt bằng;
4) Giá đất chuyển
nhượng trên thị trường.
Nghị định nêu rõ: Các
thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất là thông tin trong khoảng thời
gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, ưu tiên sử
dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu thập từ các nguồn
sau:
- Cơ sở dữ liệu quốc
gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá;
- Văn phòng đăng ký
đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ
chức đấu giá tài sản;
- Cơ quan thuế, cơ
quan nông nghiệp và phát triển nông thôn;
- Sàn giao dịch bất
động sản, doanh nghiệp bất động sản;
- Tổ chức có chức năng
tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá;
- Tổ chức tín dụng,
hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu;
- Phỏng vấn trực tiếp
người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã
chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng theo Nghị định
12/2024/NĐ-CP, thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông
nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập từ các nguồn sau: Thu nhập
từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho
thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày
01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định
giá.
Trường hợp thu nhập
của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh
đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho
thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất để so sánh.
Chí phí để tạo ra thu
nhập từ việc sử dụng đất quy định trên được xác định căn cứ vào định mức, đơn
giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do
Bộ Xây dựng công bố; trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư
xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin,
số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03
thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định
tại điểm b khoản 5 Điều này.
Khi áp dụng các phương
pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự
ưu tiên sau: a) Tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích,
kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình
và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá; b) Có
khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn
bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể
Về quyết định giá đất
cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy
định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định
giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ
thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc Ủy ban nhân dân
cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.
Giá đất cụ thể được sử
dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản
2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu
tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Cơ quan tài nguyên và
môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định
giá đất cụ thể.
Phòng Kế hoạch Tài
chính